Tra le novità fiscali del 2016 in campo immobiliare ecco il nuovo “prestito ipotecario vitalizio (Piv)”: lo strumento è destinato a costituire una alternativa alla vendita in “nuda proprietà” di un immobile con cui monetizzare il valore della casa, incassando subito i soldi. Così il proprietario può convertire parte del valore dell’abitazione in contanti per soddisfare le proprie esigenze (affrontare i problemi economici, avere una migliore qualità di vita, oppure aiutare economicamente un figlio) senza essere costretto a lasciare l’immobile. Saranno poi gli eredi che dovranno scegliere se riscattare la casa oppure venderla per saldare il prestito (intascando la differenza).
La nuova normativa ha allargato la platea dei possibili interessati a questa forma di finanziamento: per accedervi il cittadino deve avere almeno 60 anni (prima il limite era di 65). È prevista la possibilità di rimborsare il prestito in qualunque momento e si potranno abbattere gli interessi con pagamenti rateali. Rispetto alla legge varata nel 2005 dall’allora ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, oggi le regole offrono più tutele e trasparenza ai cittadini, se gli eredi scelgono di vendere l’immobile, questa operazione va fatta al valore di mercato e soprattutto resta in mano al soggetto finanziato la piena titolarità e proprietà della casa.
Il finanziamento “non si estingue solo con la morte del proprietario dell’immobile, ma anche qualora vengano trasferiti in tutto o in parte i diritti reali di godimento dell’appartamento dato in garanzia”. In altre parole l’anziano “può decidere di estinguere anticipatamente il finanziamento e vendere o trasferire gli altri diritti reali sull’immobile in favore di terzi”. Altro aspetto rilevante riguarda “il valore del debito da restituire” che “non può mai essere superiore al valore dell’immobile venduto”: così “gli eredi non dovranno rimborsare un importo superiore a quello ricavabile dalla vendita della casa ipotecata”. E sotto il profilo fiscale «viene confermata l’applicazione dell’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25%».
Il legislatore ha anche previsto che se chi chiede il finanziamento è coniugato o convivente more uxorio da almeno cinque anni, e entrambi risiedano nella casa, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se l’appartamento è di proprietà di uno solo di essi. Unica condizione indispensabile è che entrambi abbiano compiuto 60 anni prima di firmare il contratto: in questo modo il credito si estingue solo dopo la morte di entrambi i coniugi o i conviventi. Il nuovo prestito è stato duramente criticato dal presidente di Fratelli d’Italia, Giorgia Meloni: “Questa legge ricorda gli sciacalli del mercato nero in tempo di guerra: il Governo mette in atto un sistema di usura legalizzato per derubare la povera gente e regalare soldi alle banche”. Commenti negativi pure da Paolo Righi, presidente della Federazione degli agenti immobiliari (Fiaip): “È l’ultima spiaggia per i pensionati che potranno incassare un prestito basso rispetto al valore della casa, mai superiore al 30%, e lasceranno agli eredi un debito o la necessità di vendere l’immobile”. Opinione opposta dal senatore Mauro Maria Marino (Pd): «Si tratta di una forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali che potrà aiutare tanti cittadini a soddisfare le esigenze di liquidità senza dover lasciare casa». Giudizio positivo pure dall’Associazione bancaria italiana (Abi) che ricorda le maggiori tutele e la maggiore trasparenza a vantaggio dei cittadini contenute nella nuova norma, fino a oggi poco diffusa e comunque destinata a rimanere di nicchia.
Se le nuove regole avranno più successo di quelle iniziali, dipende, essenzialmente, dalle condizioni di offerta del prodotto. Ogni banca stabilisce le sue: soprattutto il tasso d’interesse da applicare per calcolare il debito da saldare con la vendita dell’abitazione e la griglia del rapporto finanziamenti/valore dell’immobile per età del beneficiario del prestito. Sono le due principali variabili in base alle quali gli istituti di credito possono competere tra di loro. È presto, però, per dire se la competizione ci sarà, o se le banche continueranno a ritenere poco appetibile questo segmento del mercato.
